【法治声音】爱已逝，房还在丨婚前出资购房离婚时分割的13种情形（第一期）
广东英物律师事务所苏贵珠律师
随着时代的进步，观念的不断更新，人们的法治观念也在进一步地加强。由于社会的一些现实性，离婚率每年都在呈现大幅度的上升，也就不可避免地发生越来越多的离婚纠纷案件，在这些离婚案件中有关于离婚财产的分割，特别是房产的分割就成为审理的重点。在实践中，人民法院对离婚案件的房产如何进行认定和处理，关系到社会的安定团结和经济建设的顺利进行。
离婚是指在夫妻双方生存期间依照法定的条件和程序解除婚姻关系的法律行为。离婚，不仅解除了夫妻之间的人身关系，也终止了夫妻之间的财产关系，财产分割是与夫妻人身关系的解除相应产生的。司法实践中，有关房产分割的问题是离婚诉讼中的审理重点与难点。离婚诉讼中分割房屋，首先要解决的问题就是：该房屋是属于夫妻一方个人财产，还是夫妻双方共同财产。概括来说，判断房屋属于夫妻一方个人财产还是夫妻共同财产，需要区分房屋系婚前购买还是婚姻关系存续期间购买，同时，还需要考量出资情况、还贷情况等具体因素。司法实践中，可从四个角度进行考量：第一，购买房屋时的婚姻状况；第二，购买房屋支付首付款的情况；第三，房屋是否存在还贷情况；第四，房屋产权的登记情况。今天我们从以上四个角度，结合具体司法案例，予以讲解。
婚前购买的房屋，在离婚时应该如何分割？
房屋系婚姻关系成立之前购买，从房屋出资来源角度看，可以分为夫妻一方出资、夫妻双方共同出资、夫妻一方父母出资、夫妻双方父母出资等情形。夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资两种情形。如果房屋系婚前一方全额出资购买，且登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产，这不会因为结婚而转化成夫妻共同财产。如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于夫妻共同共有，在具体分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行均分，而会考虑出资比例等现实情况进行分割。
以上是一方婚前全额出资购买房屋的情形和处理原则，若一方是婚前支付首付款，不动产登记于首付款支付方名下的，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时该房屋如何分割？
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付款购买，登记在出资方名下，那么应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》）第 78 条规定进行判断。该条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，而产权登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，该房屋在离婚时又会怎么认定和处理？
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付款购买，产权是登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。还有一种情况，如果房屋系一方婚前支付首付款购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方证明该房产属于赠与的除外。
前面介绍了房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在出资方或非出资方或双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷在夫妻离婚时房产分割的处理原则。
那么，如果房产的首付款是夫妻双方婚前出资购买，不动产登记在一方名下，对非登记方出资的性质应如何判断？离婚时又是如何分割？
婚前由夫妻双方出资购房，在实践中主要有两种情形：（1）双方分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户。（2）一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付首付款。
对于夫妻双方婚前出资购买房屋，不动产登记在一方名下的，实践中，结合案件具体情况，主要有三种观点：一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为构成对房屋的共同出资。在第一种、第二种观点下，即使非登记方证明自己存在出资行为，也无法主张就该房屋成立共同共有关系。在第三种观点下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点。例如，《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。
以上是夫妻双方婚前出资购买，不动产登记在一方名下，非登记方出资的性质判断和离婚时处理原则。
那么，对于婚前由夫妻双方出资购房，如果登记在双方名下，双方的出资是怎么认定？离婚时是怎么分割？
婚前由夫妻双方出资购房，登记在双方名下，则房屋属于夫妻共同共有，一般情况下是按均分处理。
前面我们了解到结婚前由一方出资及夫妻双方共同出资购买的房产在离婚时法院会做出何种认定的情形。现实生活中，对于刚进入社会的成年子女由于没有足够的经济条件负担购房款，由父母资金支持往往也成为了广大年轻人购房的重要方式。
针对父母在子女结婚前为子女出资购房的情况，法律又有什么规定？
父母出资的情形，可以根据是一方父母还是双方父母出资，是部分出资还是全额出资进行更进一步的划分。如果房屋系一方父母全额出资，登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第29条第1款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。如果房屋系一方父母全额出资，登记在双方或另一方子女名下，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定该房产为夫妻共同共有。
若一方父母支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷这种情形，离婚时房产是如何认定和处理？
如果房产系一方父母支付首付款，登记在己方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可认定该房屋属于一方的个人财产，父母婚前支付首付款部分是对己方子女的赠与，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。如果房产系一方父母支付首付款，登记在双方子女或另一方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定为共同共有。
若双方父母全额出资购买房屋，不动产登记在双方子女或另一方子女名下，像这种情况离婚时是怎么认定和处理？
双方父母全额出资购买房屋，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。
双方父母出资支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷的情形是如何认定？
双方父母共同出资支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，房产应认定为夫妻共同共有。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情确定夫妻各自享有的房屋份额时，一般也会考虑婚前父母出资的比例。
以上是苏律师从购买房屋时的婚姻状况、购买房屋支付首付的情况、房屋是否存在还贷情况、房屋的登记情况四个角度出发，为大家分享了婚前夫妻一方出资、夫妻双方共同出资、夫妻一方父母出资、夫妻双方父母出资等情形在夫妻离婚时房产分割的认定和处理原则。
接下来，给大家分享一个案例：
宋某、吴某双方于2012年经人介绍认识后开始恋爱，2014年9月28日登记结婚，吴某于婚前2014年8月30日与某房产开发公司签订了《武汉市商品买卖合同》，购买位于湖北省武汉市洪山区某小区房屋一套，合同约定：房屋价款98万元，首付款29.2万元，银行按揭贷款60.6万元。
2013年12月13日至2014年7月宋某、吴某恋爱期间，宋某先后多次向吴某转账约10万元，向房产开发公司转账19万余元。2014年8月30日，宋某通过工商银行向房产开发公司转账支付10.2万元，2014年8月31日，房产开发公司出具发票，载明：付款方吴某，预收购房款29.2万元，备注：宋某、吴某。
2017年11月6日，宋某、吴某经湖北省武穴市人民法院判决离婚。
2018年4月24日，涉案房产办理不动产权证书，登记的权利人为吴某。
2020年5月，宋某以上述房产为夫妻共同财产为由提起诉讼，要求分割共有财产。宋某的主张是否会得到法院的支持呢？
本案系离婚后财产纠纷，法院在审理该案时的评析意见认为：案涉房产买卖合同虽以吴某个人名义签订，签订时间早于双方领证时间，现又登记于吴某名下，并不足以推定该房产为吴某个人婚前财产。理由是：首先，在宋某、吴某正式登记结婚之前，双方互有较复杂的资金往来。其次，案涉房产的首付款，仅小部分由吴某个人支付给开发商，其他均由宋某支付。吴某主张宋某支付的部分均系对其个人的赠与，但无直接证据证实宋某在向第三方付款时明确作出了对其个人赠与的意思。最后，买卖合同签订时间距双方结婚登记时间仅有一个月。法院据此认定涉案房屋系双方婚前共同出资为结婚而购买、婚后共同偿还贷款的共同财产，鉴于房产登记在吴某名下，法院将此房产判归吴某所有，由吴某承担离婚后房产剩余按揭贷款并向宋某支付房屋折价补偿款。判决后，吴某不服，其仍以宋某在婚前支付的款项属于赠与性质，房产应认定为其个人财产为由提出上诉，二审法院经过审理后，最终作出了维持原判的裁决。
婚姻家庭是社会的基础细胞之一，婚姻家庭的共有财产则是维系婚姻生活的重要基础之一，如何正确对夫妻离婚时房屋产权进行分割，不仅与当事人重大利益密切相关，也是维护社会稳定的重要因素之一。