【法治声音】商品房消费者购买房屋被执行，符合哪些情形可以排除强制执行？

广东英物律师事务所苏贵珠律师

顺利入住自己购买的心仪的房子，是商品房消费者的主要诉求。但部分房地产开发企业因为各种原因，无法依约交付商品房，使得不少购房者因此蒙受损失，甚至引发诸多诉讼案件，那么关于商品房消费者权益保护有哪些法律保障呢？

有鉴于此，为了保障房屋消费者的生存权，2023年4月公布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护的问题批复》第2条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于其他债权的，人民法院应予支持，这就是大家常说的“购房者的优先权”。

但在实践中，不少商品房消费者被告知其并非优先权的适格主体，无法享受上述优先权；比如，开发商将商品房设立了抵押，在抵押关系还没有涤除之前又转让给了买房人，抵押人行使受偿优先权和受让人行使购房者优先权，两者冲突时谁优先的问题，还有一些商品房在交易过程中还没有过户便被法院查封了，受让人的优先权能否对抗强制执行等问题也让很多人疑惑。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》，简称《九民纪要》第125条、第126条，以及前述批复第2条及第3条的规定，对商品房消费者的权益保护有了更明确的规定，基本上商品房消费者权益保护适用有两个共通条件：1.商品房消费者以居住目的购买房屋；2.涉及强制执行的，商品房消费者还需在人民法院查封相应商品房之前已签订合法有效的书面合同。

上述提到商品房消费者权益保护有共通适用条件，是不是意味着不同诉求还有其他不同的要求？

是的，正如前所述，不同的诉求在共通条件基础上还有不同的要求，比如商品房消费者需要排除强制执行或房屋既有抵押权的实现，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，《九民纪要》第125、126条的规定，商品房消费者所支付的价款须超过合同约定总价款的50%。如果商品房消费者需要行使房屋交付请求权，根据《批复》第2条的规定，商品房消费者所支付的价款须已支付全部价款，最迟在一审法庭辩论终结前支付全部价款。此外需要注意的是，不同于前述权利，商品房消费者请求价款返还优先权的适用前提是房屋不能交付且无实际交付可能。

为什么商品房消费者有权对抗法院执行程序中的查封要以订立有效购房合同在先为前提？

这与法院执行程序中的查封这一行为的性质有别于一般行为有关。此种查封措施是有效控制被执行人财产的一种强制措施，未经法院允许，被执行人就已被查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为都不得对抗申请执行人。在房屋消费者明知其向被执行人购买的房屋已被法院查封，仍签订书面买卖合同的，申请执行人的权益优于买受人的权益保护。目前，法院的查封等强制执行行为都会以多种方式向公众公开，比如房屋、车辆的查封都应在相应的登记部门有登记，所以提醒广大商品房消费者在购买此类房屋前，最好先查询有关公开平台信息，避免自身权益受损。

司法实践中如何认定商品房消费者是以居住为目的购买房屋？房屋升级算不算？

《九民纪要》给出了可以视为以居住为目的购买房屋的两种情形，一是商品房消费者在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内名下没有用于居住的房屋。这种情况的规定主要是考虑到商品房消费者在异地的生活需要，故没有将消费者在全国范围内都没有房屋设为权益保护的条件。二是商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神，应受保护。该情形则为商品房消费者购置改善性住房提供了保障，但需注意的是，若房屋面积远超商品房消费者的基本需要，商品房消费者将不受前述消费者权益保护。

如果购房者很不幸地被认定为非商品房消费者，其是否还有权益保障的可能？（包括福利房、经济适用房、公租房、小产权房等在内的各类房产的统称）

《执行异议复议规定》第28条、《九民纪要》第127条对该情形作了规定。对于商品房消费者之外的一般买受人满足以下条件，买受人可对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议。一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三是已支付全部价款或已按约支付部分价款且将剩余价款依法院要求交付执行。四是非因买受人自身原因未办理过户登记。

案例分享一

秦某于2019年购买了某房地产开发公司的一套房屋并一次性付款完毕，该房屋是秦某首套拥有的房屋，在办理不动产登记手续前，某科技公司因对该房地产开发公司享有金钱债务不能执行而向法院查封房地产开发公司所有的房屋，秦某的房屋也在查封之列。秦某申请对其购置的房屋提出执行异议是否能够得到支持？

这是一则北京一中院颁布的房屋消费者案外人执行异议典型案例。本案的纠纷核心在于房屋消费者秦某是否能够适用房屋消费者物权期待权保护规则。本案中，秦某在法院查封之前已与被执行的房地产开发企业签订了合法有效的书面合同，秦某购买房屋用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋，秦某已支付全部购房款，符合批复第2条所规定的商品房消费者物权期待权的适用条件。故秦某有权主张执行异议对抗强制执行。

案例分享二

某房地产开发公司与李某存在债权债务纠纷，李某向法院申请查封了某房地产公司的多套商品房。之后，张某与某房地产开发公司签署了一份商品房买卖合同，张某购买一套已被法院查封的房屋，并向房地产开发公司支付了全部购房款，房地产开发公司向张某出具了一份承诺书，承诺在该房屋售出后一年内还清欠款，然后向法院申请解除对上述房屋的查封，确保张某能够取得该房屋所有权。到期后，房地产开发公司没有清偿李某欠款，李某遂申请执行该房屋，张某购房的权益能否对抗李某申请的强制执行？

这也是一则北京一中院颁布的房屋消费者案外人执行异议典型案例。本案中，房地产开发企业向张某出具的承诺书证明，房屋消费者张某明知其向房地产开发企业购买的房产系被法院查封的事实。故其不符合商品房消费者物权期待权的适用条件，不能适用商品房消费者物权期待权。房地产开发企业作出的承诺并不能使张某购买该房屋的行为获得法律上的保护。

案例分享三

A建筑公司与B房地产开发公司签订《施工承包合同》，A建筑公司承建B房地产开发公司开发的某一楼盘。刘某与B房地产开发公司签订《装修合同》，由刘某对B房地产开发公司开发的前述楼盘室内进行装修。装修工程完工后，刘某与房地产开发公司签订一份协议，约定由刘某向B房地产开发公司购买商品房一套，并在收据中载明“以工程款抵扣房款”。现刘某主张其为商品房消费者，要求B房地产开发公司交付房屋并办理不动产登记手续，A建筑公司提出异议，其认为建筑公司对其承建的楼盘享有优先权，建筑公司的异议是否成立？

本案的核心问题在于，刘某是否是房屋消费者，可否享受商品房消费者的权益？刘某与B房地产公司第一次签订的装修合同实质上双方建立承揽合同关系，装修工资完工后，刘某与B房地产公司签订的购房协议实为以物抵债协议。同时，由于约定的该套房未办理不动产登记手续，刘某对B房地产开发企业所享有的权利实为债权而非商品房消费者的期待权这一物权请求权；故建筑公司的异议成立，刘某对该房屋享有的权益不能对抗建筑公司作为承包人所享有的建设工程价款优先权。

商品房消费者的物权期待权、价款返还请求权是商品房消费者的重要权益，如何切实地使用好这项权益，则关系到商品房消费者现实合法权益的保障。通过今天的《法治声音》，让我们了解到了更多商品房消费者权益保护知识。