在商品房预售时，因房屋还在建设中，不产生所有权。待商品房建设完成并验收合格，才产生所有权。实践中，在产生所有权之前，开发商也可能将房屋二次转卖给他人，而买方没有办法通过物权登记的办法，阻止开发商的该行为，于是法律上规定对商品房预售合同实行备案登记制度，以防止上述情况出现。那么，如果商品房预售时，未登记备案，合同是否有效呢？广东达伦（河源）律师事务所主任律师李彦红对该问题进行了解答。

问：当买卖双方签订商品预售合同后，预售方并未对预售合同进行备案登记，该合同是否有效？

答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

从上述法律条文分析，对于买卖双方订立的商品房预售合同，如果未办理备案登记的，该合同是否有效共有三种情形：

一、买卖双方签订的商品房预售合同没有按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，该商品房预售合同仍然有效，登记备案与否不作为合同生效的要件。

二、当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定。这种约定，实质上是买卖双方，将对商品房预售合同的备案登记，作为合同生效的条件。

三、虽然约定，以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件，但是如果当事人未履行登记备案义务，并已经履行了主要的合同义务的，例如，买方已支付了较多的购房款等，该商品房预售合同仍然有效。

问：商品房预售合同的备案登记主要目的是什么？

答：商品房预售合同的备案登记主要目的，是为保全以将来发生不动产物权变动请求权而创设的预告性质的登记，其登记的是物权变动请求权。预告登记后，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力。预售人如果将该房屋再次出卖给他人的，由于预告登记在先，他人不能通过登记取得不动产的所有权，预告登记具有对抗的法律效力。在商品房预售买卖中，备案登记能对购房人有较好的保护作用，能有效防止卖方一房二卖、甚至多卖的行为，应当格外重视这一项合同权利。