广东英物律师事务所 李媛律师

居住权制度是我国《中华人民共和国民法典》新增的一项制度，对实现“住有所居”具有重要的现实意义。但也正是因为居住权是一个新兴的制度，相信大家并不太熟悉，也不清楚居住权制度究竟适用于哪些情形以及如何设立和使用。今天的《法治声音》将为大家分享和讲解有关于居住权的内容，希望能对居住权有更全面的了解。

关于居住权的概念，在我国《中华人民共和国民法典》第三百六十六条有具体规定。居住权，顾名思义，为“居住的权利”，核心内容表现为对他人住宅进行占有使用，目的是满足生活的需要。我国《中华人民共和国民法典》首次在“物权编”中创设了居住权制度，并给居住权设立了单独的一章，具体包含的法律条款是从三百六十六条到三百七十一条，明确了居住权的主体、客体、性质以及设立方式等具体内容。居住权涉及婚姻、继承、抚养、赡养等关系，为以房养老、老人再婚、离婚经济帮助等现实问题开辟了新的解决途径，也让居住权真正满足居住权人生活居住需要。

居住权的设立对象可以是哪些主体？

关于居住权的设立对象，目前我国法律并没有具体限制居住权人的范围，因此设立对象可以是父母、配偶、子女、其他近亲属甚至可以为保姆设立居住权，也就是说只要房屋的所有权人对某个自然人做了居住权登记，这位自然人就可以拥有居住权。

居住权应当怎么设立？设立方式有哪些？

居住权设立有两种方式，第一种是基于法律行为的居住权设立方式，当事人约定设立或者被继承人的遗嘱设立。当事人约定方式设立居住权的，应以书面合同形式，并在合同中列明当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记生效。

第二种方式是非法律行为设立居住权，即人民法院、仲裁机构生效法律文书设立居住权。

以合同方式设立居住权的，一般应当由当事人双方共同申请。但依据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书登记，或是以遗嘱、遗赠方式设立居住权的，可以由单方申请登记。

要强调的是，无论是通过哪种方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记。有了居住权不动产登记证明，即使“房子不归我，我也可以安心住”。同时，购房人也应当注意，在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，这样可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险，以免出现“房子归你、但你住不了”的尴尬情形。

关于居住权的期限一般是如何规定？

居住权的有效期是可以由双方当事人自行设立的，法律没有强制性的规定。一般来说，居住权在约定期限届满或者居住权人死亡时消灭，但需要注意居住权消灭后应当及时办理注销登记。在这里也提醒各位购房人，在购房前除了要审查房屋是否设立了抵押权，还应当审查房屋上是否设立有居住权，避免购买到有权利瑕疵的房屋。

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

我国居住权制度为何坚持居住权不得转让和继承的原则？

居住权制度坚持居住权不得转让和继承，这一点理解上并不困难。比如在离婚财产分割中，一方以出于好意帮扶为目的，在自己所有的房屋上为经济困难另一方设立居住权，则该居住权为专属于对方人身。如果居住权人转让和继承，即违反了居住权设立的目的和初衷，导致所有权人几乎永远无法实现权利，破坏了居住权设立的人役权属性。总而言之，居住权的不可转让、不可继承根本上还是由其人身属性所决定的，与我国民法一贯坚持的专属于人身的财产不得转让和继承是一脉相承的。

案例一

徐某某与梁某某系继母子关系。梁某某的父亲于2007年购入一套商品房。2011年，梁某某的父亲与徐某某登记结婚。2014年，梁某某的父亲去世。同年，徐某某与梁某某签订关于涉案商品房居住权的协议，约定在未取得徐某某同意的情况下，梁某某不出售该商品房，徐某某可在该商品房内居住至百年归老，后徐某某也一直居住在该房屋。2019年，涉案商品房变更登记至梁某某名下。2021年2月，徐某某以担心日后梁某某出售或抵押房屋，其居住权没有保障，且梁某某不配合办理居住权登记为由诉至法院，要求判令徐某某享有该商品房的永久居住权，梁某某协助办理居住权登记手续。那么徐某某的诉讼请求是否能得到法院的支持？

本案是来自广东省中山市的一个真实案例。该案例中，徐某某与梁某某签订关于涉案商品房居住权的协议，其实就相当于以协议的形式让梁某某为徐某某确立了该商品房的一个居住权，保障徐某某的基本居住权益。通常情况下，房屋所有权人应当积极配合居住权人办理居住权的登记手续，梁某某不配合徐某某办理居住权登记属于不积极承担义务的行为，徐某某的诉讼请求应当是能得到法院支持的，但本案中法院最后并没有采用审判方式来处理此案，而是运用了另一种更好的方式来解决纠纷。

该案由中山市第一人民法院管辖，通过对该案件的多方面了解，法院认为本案最好的处理方式是调解结案。本着维护社会公平正义和稳定社会秩序的目的，法院积极主持双方进行调解，消除双方顾虑，最终促成双方达成如下调解协议：梁某某确认徐某某对涉案房屋享有永久居住权，同意到产权登记机关办理居住权登记手续；梁某某作为产权人可以定期察看房屋状态，但察看前需与徐某某提前沟通。

法院之所以对这个案件进行调解结案，主要是考虑到了《中华人民共和国民法典》第三百六十六条关于居住权制度的立法目的主要是满足特定人群的居住需求以及双方之间的身份关系比较特殊。从该案例的简要描述中可以得知徐某某与梁某某之间是继母子关系，双方的日常交往较少，感情基础和信任基础较为薄弱。虽然就涉案商品房的居住权签订了协议，但在居住权实际履行过程中产生多次争执，梁某某拒绝到产权登记机关办理居住权登记，双方矛盾历时多年仍未得到有效解决，且矛盾日益加深。在此情况下，若是法院直接进行审理，后双方当事人的关系也只会更加恶化，不如对双方进行调解，晓之以情动之以理，既保障了弱势一方的基本居住权益，又缓和了双方的关系，一定程度上也促进了社会的和谐稳定。

所以也可以看出，有的时候直接进行裁决审判不一定是最优的做法，还是要根据具体的案件情况找到最合适的解决方式，而中山市第一人民法院对此案的处理办法是值得弘扬和借鉴的。

案例二

黄某某是一位多重残疾人，肢体残疾达到贰级，精神残疾达到叁级，法院曾判决宣告黄某某为限制民事行为能力人。1992年10月，黄某某与叶某某登记结婚并生育一子。婚后，双方曾为家庭琐事发生争执。黄某某于2012年左右独自回娘家生活至今。现叶某某以双方分居数年、夫妻感情已破裂为由起诉要求离婚。夫妻共同财产有且仅有一间三层半房屋，但没有房产证。该房屋的一楼目前已出租，二楼和三楼分别由叶某某和儿子居住。黄某某不同意离婚，并要求居住在该房屋的一楼或二楼。

这个案件属于离婚纠纷案件，但涉及了为相对弱势的群体设立居住权的相关问题。该案件的最终裁判结果是法院准许了叶某某离婚的诉请，给予的理由是经法院审理后认为，双方共同生活期间因感情不和分居近十年，且经法院给予双方一个月的冷静期后，叶某某仍坚持要求离婚，应认定夫妻感情确已破裂；对于房屋居住的分配问题，法院酌定房屋的第二层由黄某某使用，第三层由叶某某使用，楼梯和第四层由双方共同使用。法院在此处考虑到了黄某某系限制行为能力人且行动不方便，给予了黄某某房屋的第二层的占有和使用权，其实就相当于为黄某某设立了一个居住权，保障其最基本的居住权益，不至于让黄某某在离婚后居无定所。

在现今的一些离婚纠纷案件中会出现这样的一种情况，受到传统观念的影响，家庭之中主要是男方掌握大部分的经济财产，包括住房通常由男方家庭购置，当夫妻感情已彻底破裂时，处于弱势地位的女方非常容易陷入选择离婚便失去住所，维持婚姻却又饱受精神痛苦的两难境地。因此，在保障离婚自由的同时，需要注重实现保护弱者利益的社会正义，在夫妻共同财产的分割、住房的处理、离婚时的经济帮助、离婚后的子女抚养等方面对生活困难妇女给予适当倾斜照顾。就如同上述案例中，女方作为残疾人很有可能会因离婚而无房居住，生活将陷入更加困顿的境地。法院也正是考虑到了这一点，在房产处理问题上适用民法典关于“居住权”的规定，使女方对争议房屋中的其中一层享有居住权，平衡了双方的居住权益。同时为方便女方生活，确定女方居住在较低楼层，保障残疾妇女在离婚后仍有稳定住处，实现维护妇女、残疾人等弱势群体合法居住权益的目的。

在案例二当中，法院是单独给房屋中的某一层设立了居住权，是否单独给房屋中的一部分设立居住权？

这确实是比较特别的一个点，居住权的客体为“住宅”，一般设立居住权包含整个住宅，但从广义上说，住宅也可以指住宅中的特定部分。而且法律上并没有此类事项禁止规定，根据法无禁止即自由的原则，可以认为住宅的特定部分能够设立居住权，这也体现了物尽其用的法律观念。其实在实践中这种给房屋中的一部分设立居住权的情形也是常见的。