广东金笔律师事务所 肖佩律师

随着城市化进程的不断深入，居住聚集程度越来越高，业主对于物业服务专业化管理有了更高和更细致的要求，业主的高品质要求也导致物业服务纠纷和相邻关系纠纷越来越多，业主与物业服务公司之间的纠纷日益凸显。今天我们为大家分享和讲解关于物业纠纷方面的法律问题，帮助大家了解一些关于物业服务方面的法律知识，从而妥善处理纠纷，保护自己的合法权益。

常见的物业服务纠纷有哪些？

物业服务纠纷是城市化进程中常见的法律问题，涉及业主、物业公司、开发商等多方主体。产生这类纠纷的主要成因是各主体之间的权利义务边界模糊，物业公司管理服务标准有争议、利益分配失衡。容易引发纠纷的问题包括前期物业管理、物业服务费、小区的维修、小区内人身财产损害、小区内停车位管理、公用部分使用及维护等。其中比较常见的纠纷还有房屋漏水的问题。这类纠纷也时常发生。下面和大家分享一个相关案例：

案例简介

原告与被告是上下楼邻居关系，2024年某日，物业公司打电话通知住在6楼的原告，其房屋被水泡了。经现场查看后发现，住在7楼的被告正在进行房屋装修改造，其厨房位置的上水管道破裂导致漏水。此次漏水导致原告家中的厨房、客厅的部分屋顶及墙面漆出现起泡、剥落、变色等情况，厨房电路亦出现问题。经原告多次和被告交涉，要求解决漏水问题并赔偿相应损失，但被告均予以搪塞推脱。原告向法院提起诉讼，请求法院判决被告赔偿损失。

律师解读

法院在面对这类纠纷会如何判断和分析呢？

在处理这类问题的时候，首先要明确责任主体。一般来说，房屋漏水的原因有几种情况：一是由于建筑质量、建筑材料的问题；二是由于业主装修破坏导致漏水；三是房屋使用时间较长，设备管道老化导致漏水。原因不同，责任的主体自然也就不一样。

如果房屋漏水是由于房屋本身质量存在问题，如防水工程未达标，且在保修期限内，这就涉及业主与开发商之间的商品房买卖合同关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明保修范围、保修期和保修单位等内容，房地产开发企业需按照约定承担商品房保修责任。若在保修期内，因房地产开发企业对商品房的质量问题未进行维修或维修不当导致漏水，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

如果漏水是楼上业主装修不当、使用设施不当等过错导致，这就构成了楼上业主与楼下业主之间的侵权法律关系。在这种情况下，楼上业主的行为侵犯了楼下业主的财产权利。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条的规定，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。楼下业主可向楼上业主主张侵权赔偿责任。

如果漏水是房屋使用时间较长，设备管道老化损耗导致。这个情况还需要进一步区分，如果老化的设备管道属于公共设施（比如楼道排水管），且已过保修期。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，物业公司对业主共有部分应尽到应急维护的责任。物业公司可先行垫付费用后申请公共维修基金。如果老化的设备管道属于楼上业主房屋的专有部分，则由楼上业主自行承担责任。此外，如果物业未尽到管理、维护义务，对损失的扩大也应承担相应责任。

另外，还要准确界定损失范围和程度。这时候，就需要楼下业主提供现场照片、视频、受损物品的购买凭证、维修发票等证据佐证了。关于赔偿金额的确定，如果有相关的证据予以佐证，法院会按照损失发生时的市场或者其他合理方式计算，但是损失金额争议较大且证据缺失的情况下，就需要专业鉴定机构评估确定。

如果楼下业主认为是楼上业主装修不当导致的，那么，应该由谁来承担这个举证责任？

在此类型纠纷中，受害业主作为原告一方应当承担举证责任，简单来说，就是受害业主应当收集相关证据，证明自家房屋漏水与楼上业主的装修行为存在因果关系。通常在诉讼过程中，为了查明漏水的原因，需要委托专业的鉴定机构来进行鉴定。如果，经专业机构鉴定，认定房屋漏水是楼上业主装修导致的，那么楼下业主就有充分的依据要求楼上业主进行赔偿了。

针对这个案件，法院最终如何判决？

 案件受理后，考虑到本案如果开庭审理可能需要启动司法鉴定程序，涉案的两套房屋如果无法继续装修或使用，案件就有可能长期处于僵局。为了有效化解纠纷，避免“审理一案、两家结怨”的局面，主审法官采用房屋现场勘查、当面调解的方式，从情理与法理上做好两家人的疏导工作，向双方当事人释明如双方就涉案房屋漏水原因及财产损失数额达不成一致意见，则需启动司法鉴定程序，司法鉴定费用较高、耗时较长，不仅增加双方的时间成本和经济成本，也不利于快速解决房屋漏水问题和邻里关系的修复。经法院主持调解，原告、被告达成和解协议，被告当场给付原告房屋漏水损失修复的费用，双方之间的矛盾得到实质性的化解。

相较于诉讼程序的对抗性和时间成本，法院通过调解机制主动介入，能够快速厘清责任边界、降低纠纷解决成本，同时在尊重双方权益的基础上促成和解，有效修复邻里关系。

通过调解机制化解此类纠纷，既能依托法官的专业智慧精准划分责任边界，又能以柔性方式弥合邻里矛盾，将对抗性诉讼转化为协作性共识，最终实现法律效果与社会治理效能的双重提升。

在这个案例中，楼下业主能否以物业公司没有处理好楼上业主装修引发的漏水问题而拒交物业费？

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，物业服务的核心义务包括：对楼道、管道井、屋顶等共有区域的维护；对消防系统、给排水系统等共用设施设备的管理；建立报修机制并协助处理相邻关系。楼上业主的装修属于个人行为，除非影响到公共部分，否则物业公司可能没有直接责任。在这个案例中，如果物业公司尽到协助沟通、现场勘查、督促维修等义务，楼下业主以物业公司未能处理好双方纠纷为由拒交物业费，并没有法律依据。此外，拒交物业费的合法性通常取决于物业公司有没有存在违约行为，并且该违约行为与拒交物业费有直接关系。

总体来讲，物业服务具有全天候、不间断的特性，是一个长期、动态的过程。实践中，可能存在物业公司某些工作人员工作怠慢的情形。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通去解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。如果业主通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，会进一步降低物业服务质量，不仅会损害业主自身的利益，更会影响小区全体业主的利益。

法律的生命力在于实施，和谐的价值在于共建。当我们遇到类似纠纷时，既要勇于用法律武器捍卫权益，更要善于通过协商对话寻求共赢。正如这起漏水纠纷的妥善化解，既彰显了法官的专业智慧，更展现了“小事不出楼栋、大事不出社区”的基层治理智慧。让我们共同期待，在法治护航下，每个社区都能成为文明、和谐、有序的美好家园！